借地権の相続

地上権に準ずる権利として評価できない賃借権の場合について

くぼ — Sun, 21 Jun 2015 07:20:15 +0000

土地の権利には所有権と借地権があります。借地権は、他人の土地を借りて使用する権利で、地主との間で賃貸契約を結び、地代等を支払って土地を使用します。
一時使用目的の借地権は、雑種地の賃借権の評価方法と同様に評価されます。賃貸権の登記がされているもの、権利金・一時金の支払いがあるもの・堅固な建築物の所有を目的とする場合には、地上権に準ずる権利として評価され、更地の課税評価額は雑種地の自用地としての価額に、残存期間に応じた法定地上権割合と借地権割合の低い方を乗じたものとなります。それ以外の賃借権では、雑種地の自用地としての価額に、残存期間に応じた法定地上権割合を乗じた額の2分の1となります。
地代を支払っていなかったり、固定資産税の実費負担程度の低額で土地を借りている場合には、「賃貸借」ではなく「使用貸借」となります。この場合には、権利が相続されませんので注意してください。相続放棄をすると、借地や借家の権利も放棄したことになりますので、借り続けたい場合には、新たな契約を結ぶ必要があります。
また、借主の側が、地主に断りなく借地権を売ることができず、勝手に売却すると賃貸契約解除となる場合もあります。ただし、譲渡権利付の借地なら、売ることができます。

地上権に準ずる権利として評価できる賃借権の場合について

くぼ — Sun, 21 Jun 2015 07:19:44 +0000

他人が所有している土地を借りて、その土地の上に建物を建てて住んでいるという場合には、年間で一定の借地料を支払うことによって、その土地を自由に使うことができ、建物がある以上は土地所有者が思い通りに使うことができなくなります。
このような借地権とよばれる権利は、土地そのものの評価とは別個で評価を行い、相続税や贈与税などの課税対象にも含めるというのが一般的ですが、借地権にはさまざまなバリエーションがあり、すべての場合に同じような評価方法が使えるとは限りません。
他人の土地に住居となる建物を建てる場合のような、普通借地権とよばれるものであれば、建物などの権利関係がまったくない更地の課税評価額に対して、税務署が定めた一定の借地権割合というパーセントを掛け算して、借地権としての評価を求めるというのが一般的です。
もし継続的な土地の賃借ではなくても、堅牢なガレージを建てて車庫として使う場合のように、地上権に準ずる権利として評価できる場合であれば、雑種地としての土地の価額に対して、残存期間に応じた法定地上権割合または借地権割合の、どちらか低い割合を掛け算して得られた価額を、その借地権の評価とすることになります。

一時使用目的の借地権について

くぼ — Sun, 21 Jun 2015 07:19:07 +0000

通常、建物を所有する目的で土地を貸す場合、しゃくとして扱われます。そのために、最低期間制限が適用されます。しかし、一時使用目的という記載があれば、これは借地として扱われません。ですから、最低期間制限の30年が適用されないのです。ですから、契約書に記載された期間が適用されます。

借地借家法は借り主を保護するためにあります。そのため、契約書の中で借地権がないものとした場合であっても、これは無効になります。契約では排除できないと法律で定められているからです。ただし、一時使用目的であることが明確な場合には、その限りではありません。一時使用目的は、客観的な事実と合理的な理由がないと認められません。

建物が建っている場合、一時使用としては認められないと考えるのが妥当です。建物を建てるくらいですから、短期間だけ利用すると考えるのは不合理だからです。しかし、建物が建っている場合でも、経緯から一時的なものだと分かれば認められます。背景事情なども考慮して、建物が一時的なものあれば認められます。リースバックの場合などにも短期間だけ住むことが必要となる場合もあり、その場合にも認められます。そのほかには区画整理などで長期間の土地利用ができないケースなどもあります。

計算方法について

くぼ — Sun, 21 Jun 2015 07:18:37 +0000

従来の借地権とは異なり、契約を更新せずに土地を新しく貸すことを促進するように設定されたのが定期借地権です。定期借地権の計算はとても複雑ですが、基本的には「自用地評価額」に「権利割合」と「経過年数に応じた価値の逓減率」を掛けたものと言えます。
「自用地評価額」とは課税時期である評価時点での自用地としての価額を指します。
「権利割合」とは定期借地権等の設定をした時の借地権者に帰属する経済的利益の総額を同時点におけるその宅地の通常の取引価格で割った値です。借地権者に帰属する経済的利益の総額は、一般に権利金などと呼ばれる返還されない一時金と保証金などの一部などが含まれます。
「経過年数に応じた価値の逓減率」とは課税時期である評価時点での定期借地権等の基準年利率から算出される複利年金現価率の残存期間年数に応じた値を設定期間年数に応じた値で割ったものです。
専門家でない方には、ここまでの算出もかなり難しいものがありますが、実際には個々のケースによって、一時金の仕分け方、差額地代の有無とその額など、一般の方に判断できるものではないと思われます。定期借地権を算出する必要が生じた場合には、周辺地域の定期借地権の地代水準などの情報をきちんと把握している不動産鑑定士にご依頼なさることをお勧めします。

建物所有者に帰属する経済的利益及びその存続期間をもとに評価について

くぼ — Sun, 21 Jun 2015 07:18:20 +0000

借地権とは建物の所有を目的に土地を借りることであります。その借地権に期間を定めて利用できる定期借地権というものがあります。その定期借地権の評価は、課税時期に借地権者にもたらされる経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価します。
ただし課税上弊害がない場合に限り、借地権者にもたらされる利益をその土地の取引価格で割った金額と、定期借地権の残存期間に応じた基準年利率による複利年金原価率を定期借地権の設定年数に応じた基準年利率による複利年金原価率で割った金額とをかけて算出される金額を、自用地としての価格に乗じて評価額を算出します。
この経済的な利益の算出方法は借地権者が借地権設定者に対して支払った契約満了時に返還されない金銭がある場合は、課税時期に支払った金額が経済的な利益となります。
借地権者が借地権設定者に対して支払った保証金などが契約満了時に返還される契約において、一定利率をかけた利息が支払われる場合は評価方法が異なります。その場合の評価方法は保証金などの金額から、保証金に借地権設定年数に応じた基準年利率による複利原価率をかけた金額と、保証金に約定利率と借地権設定年数に応じた基準年利率による複利年金原価率をかけた金額を差し引いて算出します。
定期借地権の設定に際して、実質的に贈与を受けたと認識される差額地代の額がある場合の評価方法は、差額地代の金額に借地権設定年数に応じた基準年利率による複利年金原価率をかけて導き出されます。

定期借地権等とは

くぼ — Sun, 21 Jun 2015 07:17:44 +0000

借地権とは、その名の通り土地を借りる権利を指し、普通借地権と定期借地権があります。
通常の借地権が事実上更新を前提にしていて、借り手が手厚く保護されているのに対し、後者の借地権では原則として更新をしないことになっています。
日本では戦前、地主が小作人に土地を貸すという習慣がありました。戦後、そのような地主の土地の多くが没収またはそれに近い価格で国にいったん渡されました。しかしその後も、土地を手に入れた人とそうでない人とに分かれたため、後者の保護の為に一度貸した土地は相応の事情がなければ返してもらえないという状況が続きました。
確かに、土地を借りる人がその土地上に建物を建てて居住する場合、一定程度の期間安定して借りられる制度は必要でしたが、あまりにも借り手の保護が過ぎると、土地を保有している人が貸すことをためらってしまうという状況が見られるようになりました。それでは借り手にも不利益になってしまいます。
そこで、土地の有効活用を図るために法改正で新設されたのが、更新を前提としない借地権です。これですと、貸す方も安心して貸すことが出来るようになりますし、借りる方も予めそれを承知で借りるので、極端に不利益ということもないという判断から新設された制度です。

借地権割合は路線価図や評価倍率表に表示される

くぼ — Sun, 21 Jun 2015 07:17:24 +0000

一戸建ての所有者の中には、土地の所有者が他人の名義になっている人も少なくありません。他人の土地の上にある一戸建てに住んでいる人は、土地の所有者と賃貸借契約を交わし、一戸建てに住み始めた後は決められた時期に土地所有者に地代を支払っていますが、この時一戸建てに住んでいる人には借地権が発生しています。借地権は財産の一つであるため、建物の所有者が亡くなった場合は借地権も相続人に継承されるとともに、相続税の課税対象となります。
借地権の相続税評価額は、賃貸借契約をかわしている土地を自用地と仮定した場合の相続税評価額に、借地権割合と呼ばれる数値を乗じて計算します。土地の相続税評価額は、路線価が公表されている地域では路線価図を参照し、公表されていない地域では固定資産評価証明書や評価倍率表を参照する必要がありますが、路線価図と評価倍率表には借地権の割合も掲載されており、借地権の評価額は新たに書類を取得すること無く算定することができます。
借地権の割合は、評価倍率表から調べる場合は、表中に記載されている欄があるのでそこを見ればわかります。路線価図から調べる場合は、路線価を示す数字の横に書かれているAからGまでのアルファベットが借地権の割合を示しています。借地権の割合はAの記号で示されている場所は90％となっており、アルファベットが進むにしたがって10％ずつ下がっていきます。

更地の課税評価額に地域ごとに定められた借地権割合を乗じて評価とは

くぼ — Sun, 21 Jun 2015 07:16:39 +0000

土地を有償で借りた人は、自分の土地ではなくても、そこに住宅を建てて登記をすることができます。その場合の土地を自由に使用できる権利を、民法の用語で借地権といいますが、借地権は財産ですので相続することができます。相続した場合には相続税の対象になりますので、その価額を評価しなければなりません。その課税評価額を算出する時に、土地の評価額に借地権割合を乗じて計算することになっています。借地権割合は一律ではなく、地域ごとに差があります。使用価値が高いとみなされる地域では高くなっています。一般的には地価が高い地域ではその割合が高く、低い地域ではその割合も低くなっていますが、国税局のホームページで確認することができます。借地権は財産ですので、売却することもできますが、その時の売却値段の目安として借地権割合を乗じた評価額が使われることもあります。相続税は課税の公平性を担保するためにも、相続人に相続額を勝手に決めさせるわけには行きませんので、国がその割合を決めています。相続税の計算は複雑ですので、税理士など専門家に依頼することが多いので、完全に理解する必要はありませんが、ある程度は知っておいたほうがいいでしょう。

通常の借地権について

くぼ — Thu, 04 Jun 2015 05:19:21 +0000

土地の取り扱いに関してはいくつかの内容を持っているものがあり、その中には借地権と呼ばれているものが存在しています。この権利に関しては、通常では土地の所有者となる方が存在していることになり、所有者から土地を借りる権利を得ている方が対象となります。その結果として土地の上には借りている方が自由に使うことが可能とされている一面を持っており、一戸建て住宅を建てて長期にわたって住み続けることも不可能ではありません。土地の所有者からすると、後に立ち退きをしてもらうことを希望される場面もありますが、双方が納得した際には大きなトラブルに発展することがありませんが、多くのケースで立ち退き料を支払うことが必要とされています。権利を得ている方の場合では、当然ながら賃料を所有者に支払う義務が生じているものですが、土地に掛かる固定資産税に関しては、土地の所有者が支払うシステムになっていることも特徴になります。現在では新借地法が施行されたことによって、所有者側に有利な一面を持っているものになりますが、双方にとっていくつものメリットが生じていることも事実になります。当然ながら権利を持っている方は、その権利を相続として取り扱うことも可能とされており、法的に守られた部分が残されています。